En matière locative, il n’est pas toujours évident de déterminer qui doit réparer et payer les petits travaux, ce qui peut provoquer des conflits. Les usages et la jurisprudence peuvent cependant nous éclairer ... Il y a notamment ces règles essentielles :
Le locataire doit :
• Informer le propriétaire de tout problème sérieux, sous peine de voir sa responsabilité engagée.
• Assumer les réparations résultant de sa propre faute.
• Effectuer l’entretien courant ou le « menu entretien » de son logement.
Le propriétaire doit :
• Prendre en charge les dommages liés à la vétusté ou à la force majeure, sauf mention contraire dans le bail.
Voici ce que la jurisprudence nous dit des responsabilités dans les cas ci-dessous (résumé par type de biens / installations) :
Abords et extérieurs
• Antennes/paraboles :
o Bailleur : si l’antenne est posée par lui, il aura la charge du remplacement si vétusté ou danger.
o Locataire : si l’antenne est posée par le bailleur, il devra signer les défectuosités ; si l’antenne est posée par lui (si le bail l’autorise), il aura la charge de l’entretien, de réparation des dégâts occasionnés, et devra l’enlever à la fin de son occupation.
• Balcons, terrasses, garde-corps :
o Bailleur : se charge du gros entretien, de la sécurité, du remplacement en cas de vétusté.
o Locataire : effectue le nettoyage, signale des dégradations, et évite d’endommager.
• Boîtes aux lettres :
o Bailleur : il répond de la vétusté.
o Locataire : graissage, veille au bon fonctionnement.
• Caniveaux/avaloires :
o Bailleur : /.
o Locataire : nettoyage régulier.
• Citerne eau pluie :
o Bailleur : prend en charge la réparation et curage.
o Locataire : doit en faire un usage correct. Si l’eau est devenue polluée par sa négligence, il est responsable du problème.
• Clôtures, haies, fossés :
o Bailleur : /
o Locataire : entretien courant, taille, nettoyage, épandage.
• Étangs, bassins, jets d’eau :
o Bailleur : gros entretien et réparations de vices de construction.
o Locataire : nettoyage, entretien tuyauteries, vannes, robinets et berges.
• Façades :
o Bailleur : prend en charge l’entretien des murs extérieurs.
o Locataire : est responsable pour les dommages commis par sa faute.
• Fosses d’aisance :
o Bailleur : doit faire le curetage et la vidange.
o Locataire : aucune charge d’entretien sauf clause contraire.
• Gouttières, chéneaux :
o Bailleur : se charge du gros entretien et du remplacement si vétusté.
o Locataire : doit effectuer un nettoyage régulier.
• Grilles et portails :
o Bailleur : se charge du gros entretien voire du remplacement si les dégradations résultent de la vétusté.
o Locataire : doit effectuer le nettoyage régulier, le remplacement des éléments dégradés (éléments de grilles etc.), l’entretien et le graissage (serrures, rails, pivots, verrous …)
• Jardins :
o Bailleur : s’occupe de l’éradication des taupes et des arbres dangereux ; il assume les conséquences du gel et de parasites, il se charge de la remise en état des ferrures (sauf négligence du locataire).
o Locataire : il s’occupe de l’entretien courant, de la taille, de la tonte, des serres, du potager, des fosses compost, des allées, des bordures, de la protection contre le gel. En fin de bail, le locataire est tenu de rendre le jardin dans sa toilette de saison.
• Paratonnerres :
o Bailleur : s’occupe du dispositif si l’appareil est intégré au bâtiment.
o Locataire : veille à ne pas endommager ni faire de raccordement.
• Piscines :
o Bailleur : se charge du remplacement des équipements (sauf mauvaise utilisation du locataire) et intervient pour les dégâts climatiques.
o Locataire : s’occupe de l’entretien courant, du traitement de l’eau, de la protection contre le gel.
• Puits d’eau :
o Bailleur : /
o Locataire : s’occupe de la réparation de la margelle et d’entretenir/remplacer les poulies, les mains de fer, les cordes, les chaînes et les seaux, sauf en cas de vétusté ou de dommage fortuit.
• Tentes solaires :
o Bailleur : /
o Locataire : entretient la toile de tente.
• Trottoirs :
o Bailleur : se charge du gros entretien.
o Locataire : a un usage correct ; s’occupe du nettoyage, de la protection et de l’entretien courant.
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Appareils électroménagers
• Bailleur : se charge du remplacement des appareils et de la transmission des notices.
• Locataire : s’occupe de l’entretien courant (nettoyage, filtres, petits accessoires, dégivrage).
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Ascenseurs
• Bailleur : se charge des grosses réparations, remplacement usure normale.
• Locataire : s’occupe de l’entretien périodique, des visites de sécurité, du contrat d’entretien, des réparations mineures liées à l’usage.
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Chauffage et eau chaude
• Boilers et chauffe-eaux :
o Bailleur = se charge du remplacement.
o Locataire = actionne le groupe de sécurité, effectue un entretien léger.
• Chaudières, radiateurs, convecteurs :
o Bailleur = se charge du remplacement en cas de vétusté
o Locataire = appelle et paye pour l’entretien professionnel, doit fournir un certificat de conformité périodique.
• Cheminées et foyers :
o Bailleur = se charge du remplacement des éléments défectueux (si ce ne pas la responsabilité du locataire) et vétustes ; la conformité et le remplacement de la jauge lui incombent également.
o Locataire = appelle et paye pour l’entretien professionnel, doit fournir un certificat de conformité périodique.
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Divers
• Déménagement :
o Bailleurs : /
o Locataire : a la responsabilité sur les dégâts, y compris ceux provoqués par son déménageur.
• Gaz :
o Bailleur = assume l’entretien des canalisations
o Locataire = assume l’entretien des robinets/becs.
• Mérule :
o Bailleur = dès qu’il est informé de la présence de la mérule, doit immédiatement prendre les dispositions pour l’éradiquer.
o Locataire = doit prévenir et éviter l’aggravation ; il doit également prouver que la mérule est arrivée sans sa faute.
• Vide-ordures, téléphonie, interphones :
o Bailleur = se charge du remplacement en cas de vétusté
o Locataire = effectue l’entretien courant et le nettoyage.
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Électricité
• Installation électrique :
o Bailleur = doit remplacer si usure/vétusté. Il est obligé de remettre au locataire une installation conforme.
o Locataire = doit utiliser l’installation sans la modifier, remplacer les petits accessoires (interrupteurs, prises, fusibles, ampoules, disjoncteurs, soquets …)
• Parlophones/vidéophones :
o Bailleur = se charge du remplacement en cas de vétusté ou en cas de force majeure …
o Locataire = doit maintenir en bon état de propreté, doit s’occuper du remplacement de petits accessoires électriques du mécanisme d’ouvre-portes électrique.
• Sonnerie
o Bailleur = se charge du remplacement si usure/vétusté.
o Locataire = assume l’entretien total des sonneries et du remplacement des accessoires électriques.
• Téléphonie
o Bailleur = se charge du remplacement si usure/vétusté.
o Locataire = utilise les infrastructures mises à disposition pour installer sa téléphonie, retire tous ses équipements en fin de bail et répare les dégâts causés par leur installation ou leur enlèvement.
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Menuiseries
• Charnières, gonds, paumelles :
o Bailleur = se charge du remplacement si usure/vétusté.
o Locataire = assure l’entretien courant (propreté, lubrification, fixation, remplacement des rondelles).
• Châssis, portes, escaliers, volets :
o Bailleur = se charge du remplacement vétusté ou pas brisure de cas fortuit, assume la peinture extérieure.
o Locataire = s’occupe de l’entretien à charge, du nettoyage, des réparations mineures, du fonctionnement correct.
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Nettoyage et désinfection
• Bailleur : doit informer le locataire sur les méthodes et les produits à utiliser pour l’entretien.
• Locataire : assure le nettoyage régulier, la désinfection et le traitement contre les parasites ; entretient la propreté, l’odeur et le bon état des tentures et des rideaux ; doit empêcher les pigeons d’entrer …
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Plomberie
• Adoucisseurs et filtres :
o Bailleur = se charge du remplacement si usure/vétusté.
o Locataire = demande l’entretien par une firme spécialisée à ses frais, et doit signaler tout défaut.
• Canalisations et tuyauteries :
o Bailleur = se charge du remplacement si usure/vétusté.
o Locataire = doit utiliser et entretenir correctement les installations d’eau et d’adoucisseur, protéger les canalisations contre le gel, maintenir l’écoulement et la propreté des conduites, et est responsable des dommages liés à sa négligence.
• Compteurs d’eau :
o Bailleur = se charge du remplacement si usure/vétusté.
o Locataire = n’a aucune charge d'entretien. Il préserve toutefois les compteurs d’eau du gel.
• Fosses septiques, séparateurs de graisse :
o Bailleur = doit informer le preneur sur le type, l’usage et l’emplacement des installations et regards.
o Locataire = est responsable du bon fonctionnement de l’installation et veille à ne pas y introduire de substances perturbatrices.
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Revêtements
• Carrelages, enduits, faux-plafonds, marbre, miroirs :
o Bailleur = se charge du remplacement si usure/vétusté ou autre défaut de construction.
o Locataire = effectue le nettoyage régulier des carreaux et dalles, évite de les percer, et est responsable de toute dégradation, casse, empreinte indélébile ou dommage dû à surcharge ou griffures.
• Papiers peints :
o Bailleur = se charge du remplacement si usure/vétusté.
o Locataire = doit entretenir les revêtements (dépoussiérage, lessivage, recollage) et maintenir un climat intérieur normal, et il est responsable des dégâts ou interventions nécessaires dus à traces, griffures, taches, peintures ou papiers inappropriés.
• Parquets et sols stratifiés/souples :
o Bailleur = se charge du remplacement si usure/vétusté. Informer le locataire de la méthode d’entretien.
o Locataire = doit entretenir le parquet selon son type, remplacer ou réparer les lames endommagées et est responsable des dégâts causés par sa faute, mais non de l’usure normale ou de défauts de pose.
• Peintures et vernis :
o Bailleur = prend en charge les peintures extérieures, tandis que le preneur est responsable de l’usure des peintures intérieures.
o Locataire = entretient soigneusement les peintures et vernis selon leurs caractéristiques, effectue les nettoyages nécessaires, répare les petites dégradations, obtient l’accord du bailleur pour toute modification, et reste responsable des dommages ou dépôts, y compris de nicotine, à l’issue de la location.
• Planchers et dallages :
o Bailleur = se charge du remplacement si usure/vétusté.
o Locataire = évite la surcharge, l’entretien et la réparation mineure.
• Revêtements muraux
o Bailleur = répond de la vétusté.
o Locataire = entretient les revêtements muraux, refixe les plinthes détachées et assume les réparations ou remplacements des parties endommagées par sa faute.
• Revêtements de sol stratifié
o Bailleur = est responsable de la vétusté, des vices de placement, de l’usure normale liée aux meubles et de la décoloration causée par la lumière.
o Locataire = doit nettoyer, éviter rayures et coups d’éclat.
• Tapis de pierre
o Bailleur = répond des décolorations dues à la lumière ainsi que des vices de placement.
o Locataire = effectue un nettoyage approprié.
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Sanitaires
Baignoires et douches :
• Bailleur : remplace les éléments défectueux dus à l’usure, à la vétusté, aux cas de force majeure ou aux vices de placement (sauf faute du locataire).
• Locataire : entretient, nettoie, détartre, remplace joints souples et flexibles, évite dommages par adhésifs, et informe le propriétaire en cas de défauts.
WC et chasses d’eau :
• Bailleur : remplace les éléments défectueux (flotteur, chasse d’eau, installation complète) sauf faute du locataire.
• Locataire : entretient, nettoie, remplace joints et éléments usés, veille au bon réglage du flotteur.
Appareils sanitaires et robinetterie :
• Bailleur : remplace les éléments défectueux et la cartouche thermostatique.
• Locataire : effectue l’entretien courant (nettoyage, détartrage, graissage) ; remplace les joints, les filtres, les mousseurs et les flexibles ; manipule régulièrement les robinets et les vannes pour éviter blocage ; prévient le bailleur en cas de joints défectueux.
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Sécurité
Clés, badges, cartes, puces :
• Bailleur : prend en charge le remplacement si usure/vétusté.
• Locataire : entretient les serrures, restitue toutes les clés et badges à la fin du bail, et assume les frais de remplacement ou de reprogrammation en cas de perte, de vol ou de détérioration.
Télécommandes :
• Bailleur : prend en charge le remplacement si usure/vétusté.
• Locataire : est responsable du remplacement des piles et de toute télécommande perdue ou volée, ainsi que des frais de remplacement et de reprogrammation.
Vol et vandalisme :
• Bailleur : couvre les réparations s’il n’y a pas de faute du locataire.
• Locataire : déclare immédiatement à la police et transmet le PV au propriétaire.
Alarme et détecteurs incendie :
• Bailleur : se charge du remplacement si usure/vétusté, cas fortuit, force majeure ou vice de placement.
• Locataire : entretient et effectue le remplacement des piles usagées.
Extincteurs :
• Bailleur : installe et prend en charge l’entretien, le contrôle, la recharge et la réparation.
• Locataire : s’occupe de l’entretien et du contrôle des extincteurs (recharge, réparation).
À noter qu’un expert peut être consulté pour déterminer si le problème provient d'un mauvais entretien ou de la vétusté, et ainsi attribuer la responsabilité des réparations. Dans le pire des cas, c’est le juge de paix qui tranchera.
Sources : webinaire Immoweb 19/11/2025, SNPC, le SNC et la jurisprudence.
