Un dossier né d’une restructuration

Le litige trouve son origine dans le parcours d’un agent immobilier qui, après avoir exploité son propre bureau pendant plusieurs années, a intégré un groupe immobilier de grande taille à la suite d’une reprise. Il y a poursuivi ses activités comme collaborateur indépendant.

Des plaintes ont ensuite été déposées à son encontre. Elles visaient notamment des irrégularités dans certains contrats, des lacunes administratives ainsi que des entorses aux règles professionnelles. L’IPI a alors engagé une procédure disciplinaire.

En appel, l’agent avait été acquitté. La juridiction disciplinaire avait retenu que le dirigeant du groupe s’était présenté comme « responsable déontologique » et avait procédé à la correction de certaines erreurs, ce qui atténuait, selon elle, la responsabilité individuelle de l’intéressé.

Une responsabilité attachée à la personne, non à la structure

Saisie du pourvoi, la Cour de cassation a annulé cette décision. Elle affirme que la responsabilité disciplinaire découle directement de l’inscription personnelle à l’IPI et ne saurait être déplacée vers un supérieur hiérarchique, un confrère ou une entité juridique.

Le fait qu’un dirigeant assume un rôle de supervision ou qu’un groupe mette en place des mécanismes internes de contrôle ne modifie pas l’analyse : le juge disciplinaire doit se concentrer sur l’auteur des actes reprochés.

En d’autres termes, la responsabilité :

• est strictement individuelle ;

• ne peut être déléguée ; et

• subsiste quelle que soit l’organisation interne du bureau.

Fin d’un écran protecteur pour certains collaborateurs

La décision met un terme à l’idée selon laquelle l’appartenance à une société, à un réseau ou à une structure hiérarchisée pourrait servir de rempart en cas de poursuites disciplinaires.

Peu importe que l’agent ne soit pas dirigeant, qu’il agisse sur instruction ou qu’il évolue au sein d’un groupe structuré : il reste personnellement redevable du respect des règles professionnelles.

Impacts pratiques

Pour les acteurs du secteur, l’enseignement est clair : chaque agent inscrit supporte son propre risque disciplinaire. Les dispositifs internes de conformité ne constituent pas une immunité individuelle.

Du côté des clients, l’arrêt confirme qu’ils peuvent mettre en cause l’agent qui a concrètement traité leur dossier, sans devoir se limiter à la responsabilité de la société.

Une ligne directrice réaffirmée

Par cette décision, la Cour de cassation consolide un principe fondamental de la profession : la déontologie suit la personne. L’exercice en groupe ou sous une bannière commune n’efface jamais la responsabilité individuelle de l’agent immobilier devant l’IPI.

D’après Andersen, 14 janvier 2026