Pourquoi l’humidité est-elle un problème majeur ?

Le saviez-vous ? À Charleroi par exemple, où une grande partie du bâti est ancien, une maison sur deux pourrait présenter un problème d’humidité.

Les manifestations de l’humidité sont multiples : décollement d’enduits, apparition de moisissures, odeurs persistantes, voire fragilisation structurelle du bâtiment. Elle est d’autant plus insidieuse que certains vendeurs pourraient parfois être tentés de masquer les traces (peinture fraîche, plâtre récent, mobilier placé devant un mur), ce qui peut piéger un acheteur non averti. Un bon agent immobilier se doit d’être très attentif à ce genre de problème, afin d’éviter tout futur litige. 😌

Les différents types d’humidité

1. L’humidité ascensionnelle

C’est quand l’eau monte ...

Elle survient lorsque l’eau contenue dans le sol remonte par capillarité dans les briques et les murs, généralement jusqu’à 80 cm de hauteur. Elle entraîne salpêtre, décollement d’enduits et, parfois, la dégradation des planchers et de carrelages ...

👉 Traitement courant : injection de résine hydrophobe dans la base des murs, éventuellement complétée par une membrane anti-salpêtre.

2. L’humidité de toiture

Elle apparaît lorsque la toiture ou la charpente présente des défauts (tuiles cassées, ardoises déplacées, fuite dans l’étanchéité, gouttières bouchées, etc). L’eau peut pénétrer dans les combles et provoquer des infiltrations dans les murs, des traces d’humidité, la dégradation du bois et des isolants ...

👉 Solutions : inspection et réparation de la toiture, remplacement des tuiles ou ardoises endommagées, nettoyage et réparation des gouttières, et, si nécessaire, ajout d’une membrane d’étanchéité sous toiture.

3. L’humidité d’infiltration

Elle est liée à la pluie et au vent frappant directement une façade poreuse et à des défauts d’étanchéité (joints, toiture, gouttières, fissures, etc). Dans les caves, la pression de l’eau peut aussi provoquer des infiltrations latérales.

👉 Solutions possibles : enduits à la chaux, drainage, membranes drainantes (type Platon), ou, pour les cas sévères, excavation, traitement par l’extérieur ...

4. L’humidité accidentelle

Une fuite de canalisation, un problème de chauffage ou d’évacuation peut provoquer une humidité ponctuelle. Ici, il est essentiel d’écarter ce scénario avant de conclure à un problème structurel, car l’assurance peut intervenir.

5. L’humidité relative et la condensation

C’est la forme la plus courante et la plus sournoise. Elle provient d’une mauvaise ventilation : vapeur d’eau produite par la respiration, la cuisine, la salle de bains… qui condense sur les parois froides. Elle engendre moisissures, odeurs, taches noires autour des fenêtres et dans les coins.

👉 Solutions : améliorer l’aération, installer un système de ventilation (simple flux, double flux, ou par insufflation, etc). Mais attention : isoler sans ventiler est toujours catastrophique.

Les conséquences de l’humidité, c’est aussi ...

• L’affaiblissement du bois, effondrement possible en cas de mérule (cfr le point suivant).

• Risques pour la santé : la moisissure libère des spores irritants pour les voies respiratoires, parfois responsables d’allergies et d’asthme.

• Conflits locatifs : le propriétaire est tenu de fournir un logement salubre, même si le locataire ventile mal.

La mérule, parlons-en ...

Ce champignon redoutable se développe dans l’obscurité et l’humidité. Il attaque le bois et les matériaux contenant de la cellulose (papier, carton). Il fragilise les structures en provoquant une “cassure cubique” du bois : charpentes et planchers peuvent s’effondrer.

👉 Contre la mérule, des étapes indispensables :

- Ventiler les lieux (la mérule déteste la ventilation).

- Faire analyser en laboratoire un échantillon pour déterminer le protocole d’intervention.

- Le traitement doit être radical tout en étant minitieux, pour éviter que les spores se répandent ; il vaut mieux contacter un spécialiste.

Les différents systèmes de ventilation artificielle :

• Ventilation mécanique contrôlée (VMC) double flux

• Principe : extrait l’air vicié des pièces humides et injecte de l’air neuf dans les pièces de vie. L’échangeur thermique récupère la chaleur de l’air extrait pour préchauffer l’air entrant.

• Avantages :

• Très efficace sur le plan énergétique.

• Confort thermique : pas de courant d’air froid.

• Filtration de l’air entrant (pollen, poussière).

• Inconvénients / points à surveiller :

• Coût élevé à l’installation.

• Entretien régulier nécessaire : filtres tous les 3-6 mois, nettoyage de l’échangeur et des conduits.

• Idéal pour : maisons bien isolées et passives.

• Systèmes C et C+ (VMC simple flux)

• Principe : extrait l’air vicié des pièces humides (cuisine, salle de bains, WC). L’air neuf entre par des grilles d’aération dans les pièces de vie.

• Différences :

• C : ventilation simple flux standard, débit constant.

• C+ : ventilation hygroréglable, le débit varie selon le taux d’humidité.

• Avantages : installation plus simple et moins coûteuse que la double flux.

• Inconvénients : perte de chaleur plus importante, moins confortable en hiver.

• Entretien : nettoyage annuel des bouches et vérification du moteur et des gaines.

• Systèmes par insufflation (VMI – Ventilation Mécanique par Insufflation)

• Principe : l’air neuf est insufflé directement dans les pièces de vie via un caisson avec filtre, l’air vicié s’évacue naturellement par les pièces humides.

• Avantages :

• Installation simple et accessible financièrement.

• Filtration de l’air entrant.

• Confort correct si bien dimensionné.

• Inconvénients : ne récupère pas la chaleur de l’air extrait.

• Entretien : filtres à changer régulièrement, contrôle du caisson et des conduits.

Ces procédés nécessitent des entretiens.

Une bonne ventilation est d’autant plus cruciale que l’air intérieur peut être plus pollué que l’air extérieur : colles, peintures, vernis, meubles en aggloméré libèrent du formaldéhyde et d’autres polluants. Opter pour des matériaux naturels (peintures écologiques, bois massif, peu de textiles et peluches) contribue à un air intérieur plus sain.

Un appui pour les particuliers

Bonne nouvelle : en Belgique, des services publics existent pour accompagner les habitants ; les “ambulances vertes”. Elles dépendent des provinces, mettent à disposition des spécialistes en hygiène et santé qui peuvent analyser gratuitement la qualité de l’air et détecter les sources de pollution intérieure dans votre bien immobilier.

Pour les agents immobiliers, comprendre tous ces enjeux est essentiel : identifier les signes, conseiller les clients et anticiper les travaux nécessaires permet d’éviter des litiges et de renforcer la confiance.

Un bien sain et sec, c’est un bien valorisé et durable.